مشارکت در ساخت

مشارکت در ساخت در واقع نوعی قرارداد است که در حوزه پیمانکاری و ساخت و ساز منعقد می شود. این قرارداد در مورد کلیه پروژه های تجاری، مسکونی و… قابل اجرا است. اکنون که با تعریف مشارکت ساخت آشنا شدید باید به نکته ای مهم توجه داشته باشید. به این صورت که قراردادهای مشارکت در ساخت و ساز جزو مهم ترین قراردادها به حساب می آیند؛ چرا که مستقیماً بر مال و دارایی طرفین قرارداد اثر می گذارند. به همین دلیل قوانین مشارکت در ساخت فراوانی نیز وضع شده است.

نحوه مشارکت در ساخت و ساز به این صورت است که مالک یک قطعه زمین یا ساختمان قصد احداث واحدهایی مسکونی یا تجاری را دارد. منتها برای پیاده سازی ایده اش پول و سرمایه کافی را در اختیار ندارد. در چنین شرایطی قرارداد مشارکت ساخت  و ساز به یاری مالک می آید. زیرا بر اساس این قرارداد مالک زمین در اجرای پروژه ساخت و ساز خود از خدمات، امکانات و سرمایه پیمانکار بهره مند خواهد شد.

ناگفته نماند بر اساس قرارداد منعقد شده بخش یا درصدی از پروژه به طرف سازنده تعلق خواهد گرفت. به این ترتیب تقسیم هزینه میان مالک و سازنده صورت می گیرد. در ادامه شما را با شرایط مشارکت در ساخت و انواع  مشارکت نیز آشنا خواهیم کرد.

شرایط مشارکت در ساخت

در خصوص شرایط و نحوه مشارکت لازم است نکات زیر را مد نظر قرار دهید:

• محاسبه میزان مشارکت و همین طور درصد سود هر یک از طرفین قرارداد باید طبق نرخ تورم و تغییرات قیمت مسکن در بازار انجام شود.
• هزینه های پروژه بسته به عوامل مختلفی از جمله شهر و منطقه مورد نظر متفاوت خواهد بود. به همین دلیل هزینه های ساخت و ساز بر اساس قیمت هر متر مربع آپارتمان نوساز در همان شهر و منطقه حساب می شود.
• در قراردادهای مشارکت ساخت و ساز سهم مالک و پیمانکار از میانه 50% تعیین می شود؛ یعنی مالک 55% از پروژه سهم برده و 45% آن نصیب پیمانکار می گردد. البته این تقسیم سهم تنها یک مثال رایج بوده و امکان تغییر آن به درصدهای 60 و 40 نیز وجود دارد.
• در پروژه های مشارکتی پیش از هر اقدامی باید ارزش ملک و ارزش نهایی پروژه را محاسبه نمود. توجه داشته باشید تعیین میزان سود و همین طور ارزش ملک با بکارگیری فرمول های ویژه ای انجام می گیرد.
• همان طور که گفته شد مشارکت ساخت و ساز نوعی قرارداد است. خاصیت قراردادها را می توان در این دانست که طبق نظر طرفین آن تنظیم می شود. به عنوان مثال طرفین می توانند کلیه شرایط قرارداد از جمله میزان سود و… را با توافقی دو طرفه انجام دهند. با این حال نمی توان منکر تاثیر شرایط عرفی جامعه و همین طور قوانین مشارکت در ساخت ساختمان شد.
• پس از انعقاد قرارداد مشارکت و پیش از شروع ساخت و ساز پیمانکار وجهی بلاعوض را به مالک می دهد. به این علت که بتواند در طول پروژه مکانی را برای سکونت خود و خانواده اش تهیه نماید.
• به توصیه وکلا و افراد خبره در زمان انعقاد قرارداد مشارکت بهتر است شخصی را به عنوان داور تعیین نمایید. این فرد در صورت بروز مشکلات احتمالی به قضاوت میان طرفین خواهد پرداخت. مشروط به این که در ابتدای امر شرایط، وظایف و مسئولیت هایش را به او ابلاغ نمایید. به این ترتیب برای حل و فصل اختلافات لزومی ندارد به دادگاه و مراجع قانونی مراجعه نمایید. مگر در شرایط خاص و استثنائی.
• از جمله مهم ترین شرایط انعقاد قراردادهای مشارکتی تعیین دقیق مسئولیت ها و وظایف هر یک از طرفین قرارداد است.
• چنانچه طرف پیمانکار یک شرکت حقوقی باشد بهتر است مالک ابتدا از اعتبار عملکرد و فعالیت های این شرکت مطلع گردد. به این ترتیب از بروز هر گونه خسارت، ضرر مالی و… جلوگیری خواهد شد.
• انعقاد قرارداد مشارکت با شرکت های پیمانکاری حقوقی باید با امضای رسمی و مهر شرکت انجام گیرد.
• در صورت عدم پایبندی هر یک از طرفین قرارداد به تعهداتشان طرف دیگر از حق فسخ قرارداد برخوردار خواهد بود.
• توصیه می شود در مشارکت ساخت و ساز چک های معتبر بانکی را جایگزین سفته نمایید؛ چرا که به این ترتیب در صورت بروز مشکلات احتمالی دچار سختی و مشقت نخواهید شد.
• اطلاع رسانی مستمر در بازه های زمانی یک الی دو ماهه جزو وظایف پیمانکار است؛ یعنی باید مراحل تکمیل کار را به صورت گزارش یا صورت جلسه به اطلاع مالک یا شرکت های طرف قرارداد برساند.
• چنانچه فرد یا افرادی به عنوان نماینده مالک رسیدگی به فعالیت های شرکت پیمانکاری را عهده دار باشند؛ لازم است نامشان در قرارداد ذکر شود. به اضافه این که بهتر است شرایط جایگزین شدن نماینده به جای مالک اصلی نیز در قرارداد درج گردد.
• با توجه به این که ممکن است صاحب زمین یا ساختمان در طول اجرای پروژه فوت کند؛ در این صورت وراث او ادامه مشارکت در ساخت را عهده دار خواهند شد.
• با پایان یافتن زمان قرارداد اگر ساخت و ساز به اتمام نرسیده باشد؛ هر دو طرف در صورتی حق فسخ یا مطالبه ضرر را خواهند داشت که شرایط آن در قرارداد ذکر شده باشد.
• تنظیم قرارداد مشارکت باید بر اساس بودجه مالی مالک و همین طور حیطه فعالیت پیمانکار انجام گیرد.
• از جمله الزامات مشارکت در ساخت تعیین و دریافت ضمانت برای اجرای پروژه و تعهدات است.

تعیین درصد مشارکت در ساخت و ساز

در قراردادی که بین شرکا بسته می شود درصد مشارکت تعیین میشود تا بین آنها اختلافی پیش نیاید.در گام اول سرمایه های هر دو شخص توسط یک کارشناس ارزش گذاری خواهد شد.سپس این مبلغ را بر سرمایه تقسیم خواهند کرد،و بعد قیمت ملک آن مالک تعیین خواهد شد. و بعد از تعیین سرمایه های مالک ،هزینه های ساخت و ساز را تخمین می زنند. جمع سرمایه های مالک و کسی ملک را بازسازی میکند ارزش کل پروژه می باشد.

بر اساس یک فرمول کلی سود مشارکت در ساخت و ساز و نحوه تعیین میزان سهم بر اساس قیمت هر متر مربع آپارتمان تازه ساخته شده در آن منطقه محاسبه می شود. اگر قیمت هر متر مربع آپارتمان تازه ساخته شده مشخص باشد، میزان سهم بر اساس ( 50 – 50 ) محاسبه می شود، یعنی 50 درصد مربوط به صاحب زمین و 50 درصد مربوط به کسی که کار ساخت و ساز را در زمین مورد نظر انجام می دهد.

در ابتدای فرآیند مشارکت ساخت و ساز ملک ، سازنده باید مبلغی را با عنوان بلاعوض در اختیار صاحب زمین قرار دهد تا مالک زمین بتواند در مدت زمانی که ساخت و ساز انجام می شود، منزل مناسب خود را اجاره یا رهن کند و مدتی در آن سکونت داشته باشد. این مبلغ بلاعوض بوده و مجدداً به سازنده بازگردانده می‌ شود.

انواع مشارکت در ساخت و ساز

قراردادهای مشارکتی بر اساس قوانین و عرف جامعه به انواع زیر تقسیم می شوند:

• نحوه مشارکت در ساخت و ساز به این صورت است که یک طرف به عنوان مالک زمینی را ارائه می نماید؛ و طرف دیگر تحت عنوان سازنده یا پیمانکار ساختمان هزینه های ساخت و ساز را عهده دار می شود. در انعقاد چنین قراردادی لزومی به ذکر قیمت زمین و … وجود ندارد. تنها کافی است سازنده به عنوان مجری طرح متعهد شود که ساختمان را با کیفیت مورد نظر در زمان معین تحویل می دهد. در نهایت نیز مالک و پیمانکار در کلیت ملک با یکدیگر سهیم می گردند.
• نوع دیگری از قرارداد مشارکت وجود دارد که به صورت مرحله ای است. به این صورت که با به اتمام رسیدن هر مرحله از ساخت و ساز سهمی از ملک به سازنده انتقال می یابد. به عنوان مثال طرفین توافق می کنند با به پایان رسیدن زیرسازی نما و اسکلت بندی، یک دانگ به پیمانکار منتقل شود.
• در قسم دیگر از این قرارداد توافقی بین مالک و سازنده صورت می گیرد؛ مبنی بر این که چنانچه ساخت و ساز به مرحله مشخصی رسید صاحب زمین وکالتی به سازنده بدهد. این وکالت برای انتقال سهم سازنده اعطاء می شود و به این ترتیب او می تواند برای تنظیم سند رسمی وارد عمل گردد.
• گاهی نیز در همان ابتدای امر و پس از انعقاد قرارداد مشارکت سه دانگ از ملک به پیمانکار منتقل می گردد. به این صورت او نیز فرآیند ساخت و ساز را آغاز خواهد نمود.
• قرارداد مدیریت
• قرارداد پیمان
• قرارداد مشارکت مدنی ساخت
• قرارداد پیمانکاری ساختمان
• چنانچه می خواهید ساختمان کهنه و قدیمی خود را بدون دردسر نوسازی کنید؛ باید بگوییم که ساخت و ساز مشارکتی آن یکی از بهترین، آسان ترین و البته سریع ترین روش ها محسوب می شود.
• از اینها گذشته نوسازی مشارکتی ساختمان های قدیمی موجب احداث ساختمان هایی استاندارد و مقاوم در برابر زلزله و… می گردد.
• از دیگر مزایای پروژه های مشارکتی افزایش زیبایی ساختمان ها است. با این تفاسیر هرچه نوسازی ساختمان به صورت مشارکتی بیشتر شود؛ وضعیت سکونت خانوارها نیز بهبود بیشتری خواهد یافت.
• همان طور که گفته شد قوانین مشارکت در ساخت ساختمان زیاد و سرشار از نکات حقوقی هستند. با این حال انعقاد این قرارداد بسیار آسان و بدون هیچ پیچ و خمی انجام می گیرد. با این تفاسیر با گذر زمان خانه های کلنگی و قدیمی نوسازی شده و به تبع آن نیز بسیاری از مشکلات شهری رفع خواهد شد.
• اجرای پروژه های نوسازی چه به صورت مشارکتی باشد و چه فردی موجب افزایش ارزش ملک می شود. اکنون تصور کنید با ساخت و ساز مشارکتی نه تنها به راحتی ملک خود را نوسازی می کنید؛ بلکه به دلیل افزایش بهای ملک نیز سرمایه قابل توجهی عایدتان خواهد شد.
• روی هم رفته یکی از مهم ترین مزایای مشارکت صرفه جویی در زمان، انرژی و همین طور بودجه مالی صاحب ملک است. به خصوص اگر طرف دیگر قرارداد شرکت های پیمانکاری معتبر و متخصص در زمینه ساخت و ساز باشند. زیرا به این صورت پروژه ساختمانی با تسلط کافی و به بهترین نحو ممکن اجرا خواهد شد. به ویژه که در هزینه خرید لوازم ساختمانی و مصالح اولیه نیز صرفه جویی می شود. در صورتی که به دنبال سازنده برای مشارکت هستید ، می توانید با شرکت کلوک همکاری نمایید.
• تحویل ندادن واحدها در موعد مقرر: برای جلوگیری از چنین مشکلی می توان ضمانت های اجرایی تعیین نمود. یعنی اگر سازنده واحدها را به موقع تحویل ندهد باید مبالغی را به عنوان خسارت تاخیر بپردازد. حتی مالک می تواند حق فسخ قرارداد را داشته باشد.
• ایجاد اختلاف در تقسیم واحدها: از جمله مهم ترین اختلافاتی که میان مالک و سازنده ایجاد می شود در مورد تقسیم واحدها است. این تقسیمات به شیوه های مختلفی انجام می گیرد که یکی از رایج ترین آنها تقسیم معمولی می باشد. در این نوع تقسیم سهم، مالک و سازنده بر اساس آورده و سرمایه خود در درصدی از کل سهام ساختمان شریک می شوند. به این ترتیب واحدها بین آنها تقسیم نمی گردد.
• پیش فروش آپارتمان ها بدون اطلاع مالک و کلاهبرداری: واگذاری حق پیش فروش واحد ها از سوی مالک به سازنده ممکن است مشکلات فراوانی را به همراه داشته باشد. مشروط به این که واگذاری پیش از اتمام پروژه ساخت و ساز، قبل از تحویل واحدها یا تنظیم سند انجام بگیرد؛ چرا که به این ترتیب احتمال دارد سازنده انگیزه خود برای به پایان رساندن ساخت و ساز را از دست بدهد.
• ورود خسارت های مالی و جانی در ملک مورد مشارکت و… : گاهی عملیات اجرایی ساخت و ساز خطرات جانی و مالی زیادی برای مالک یا سازنده به همراه خواهد داشت. در چنین شرایطی به مالکین محترم توصیه می کنیم سازنده را در قرارداد متعهد و ملزم به بیمه کردن ساختمان نمایند.
• هرگونه خسارت وارده به اشخاص ثالث مانند همسایگان، مالکین املاک مجاور و…
• بیمه مسئولیت پیمانکار در مقابل کارگران ساختمانی ( در قبال حوادث ناشی از ساخت و ساز)
• بیمه ضمانت کیفیت ساختمان ( در برابر کلیه عیوب آشکار و پنهان آن)
• قوانین شهرداری
• قوانین ثبتی و تفکیک و افراز سند
• قوانین مهندسی و مقررات ملی ساختمان
• قوانین بیمه
• قانون کار
• سایر قوانین مدنی و جزایی
• تنظیم چنین قرارداد مهمی حتماً باید در دفاتر اسناد رسمی یا وکالت انجام گیرد. زیرا به این ترتیب در صورت بروز هر گونه مشکل احتمالی یک ضمانت اجرایی قوی و معتبر در اختیار خواهید داشت.
• کلیه حقوق و تعهدات هر یک از طرفین قرارداد را به صورت کامل و شفاف در قرارداد درج کنید.
• میزان سهم هر یک از طرفین مالک و سازنده جهت مشارکت ، شفاف و واضح بیان شود.
• شروطی را تحت عنوان شرط ضمن عقد در قرارداد بیاورید. منظور شروطی است که موجب محکم تر شدن ضمانت اجرایی برای انجام تعهدات طرفین می شود.